Hausverkauf bei Trennung und Scheidung? – Dann aber bitte mit Gewinn

Wenn sich ein Paar mit Kindern trennt, wünscht sich unmittelbar nach der Trennung regelmäßig das betreuende Elternteil, das gemeinsame Haus zu übernehmen, damit der bisherige Lebensmittelpunkt für die Kinder erhalten bleibt.

Dieser Wunsch ist emotional sehr verständlich. Die Umsetzung ist zumeist allerdings mit hohen finanziellen und psychischen Belastungen verbunden. Banken verzichten ungern auf die Mithaftung des Expartners für Kreditverbindlichkeiten, die Finanzierung muss mit einem Einkommen geschafft werden und es gibt Streit mit dem Expartner, wie viel für den Hausanteil gezahlt werden soll.

Es lohnt sich deshalb nach einer Trennung immer, rational zu überprüfen, ob der Hausverkauf nicht doch die beste Option ist.

Steht der Entschluss zum Verkauf fest, soll das Haus natürlich zum Bestpreis verkauft werden. Im folgenden Gastbeitrag erklärt die Immobiliensachverständige Claudia Rougoor, wie man dieses Ziel am cleversten erreicht.

Wie man nach der Trennung gewinnbringend eine gemeinsame Immobilie verkauft

Ein Gastbeitrag von Dipl.-Ing. Claudia Rougoor, Bauingenieurin und Sachverständige für die Markt- und Beleihungswertermittlung von Immobilien

Dieser Artikel zeigt einige grundsätzliche Aspekte auf, die bei einem Verkauf der gemeinsamen Immobilie zu beachten sind.

Was bedeutet Immobilie bei Trennung gewinnbringend verkaufen?

Zunächst kommt sicherlich der Gedanke an eine potenzielle Wertsteigerung von Haus oder Eigentumswohnung auf, die das Eigenheim in den Jahren seit dem Kauf höchstwahrscheinlich erzielt hat. Es können jedoch auch wertmindernde Randbedingungen vorhanden sein, die eine Wertsteigerung abschwächen:

Suboptimale Lage des Objekts, eingeschränkte Infrastruktur, Instandhaltungsstau.

Gewinnbringend heißt vor allem auch, dass sich das trennende Paar der Situation stellt, nach Lösungen für die Immobilie sucht, einen Entschluss fällt und so an das wichtige Thema Immobilie letztendlich einen grünen Haken setzen kann.

Wann ist der richte Zeitpunkt für einen Hausverkauf bzw. Immobilienverkauf nach Trennung?

Die Entscheidung steht, die Immobilie soll verkauft werden. Es gilt nun, einige Verfahrensschritte zu beachten und gut vorzubereiten, um das bestmögliche Verkaufsergebnis zu erzielen. Das ist nicht unbedingt nur der bestmögliche Verkaufspreis, sondern auch der für die individuelle Situation passende Verkaufszeitpunkt. Hier kommen konjunkturelle und steuerliche Aspekte zum Tragen, ebenso persönliche Gründe. Es gilt dabei, Leerstand so gut es geht zu vermeiden und auch ggf. einen anstehenden Mieterwechsel zu berücksichtigen.

Wie wird der richtige Immobilienwert für einen Verkauf nach Trennung ermittelt?

Eine von vielen Anbietern offerierte Möglichkeit einer kostenlosen und unverbindlichen Online-Immobilienbewertung bietet anhand einiger Parameter der Immobilie einen ersten Schätzwert über einen erzielbaren Verkaufserlös.

Aussagekräftig wird ein Immobilienwert erst über eine professionelle Immobilienbewertung. Mit einer Marktpreiseinschätzung oder einem vollumfänglichen Verkehrswertgutachten erhalten Verkäufer ein auf die spezifischen Merkmale der Immobilie abgestimmten Marktpreis an die Hand. Die Unterschiede liegen hierbei u.a. in der Einholung von Auskünften aus öffentlichen Registern sowie im Umfang der Ausarbeitung. Bei einer einvernehmlichen Trennung mit konstruktiver Herangehensweise mag eine Marktpreiseinschätzung ausreichend sein, in allen anderen Fällen und für die Verwendung des Gutachtens bei Behörden oder Rechtsstreitigkeiten wird ein Verkehrswertgutachten gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und nach § 194 BauGB benötigt. Ein Gutachten hat auch den Vorteil, dass es objektiv und mit unparteiischer Expertise erstellt wird, so dass beim Vorliegen unterschiedlicher Wertvorstellungen beider Beteiligten über das Gutachten eine Einigung erzielt werden kann.

Kommt es doch in einem Gerichtsverfahren zu einer strittigen Einschätzung des Werts der Immobilie, kann ein in Auftrag gegebenes Verkehrswertgutachten herangezogen werden.

Die Vorteile eines Gutachtens zusammengefasst:

• Objektive Bewertung und Ermittlung des Verkehrswerts des Hauses auf der Grundlage von Fakten, Marktanalysen und Erfahrung
• Verhandlungshilfe: Das Gutachten kann als neutrales Dokument bei Verhandlungen zwischen den Parteien unterstützen, einen fairen Kompromiss zu finden
• Gerichtliche Anerkennung: Ein von einer sachkundigen Person erstelltes Gutachten wird von Gerichten in der Regel als verlässliche und unabhängige Quelle akzeptiert.

Welche Verkaufsunterlagen sind für einen schnellen Immobilienverkauf zum Bestpreis nach Trennung wichtig?

Je detaillierter und vollständiger die Zusammenstellung erfolgt, desto besser kann sich ein Kaufinteressent über die Immobilie informieren und zu einer Entscheidung kommen, Rückfragen werden ebenfalls limitiert. Zu beachten ist, dass bei einer Eigentumswohnung bzw. einem vermieteten Objekt weitere Unterlagen hinzukommen.

Eine gute Übersicht gibt mein Ratgeber „Immobilienbewerung“, der hier kostenlos bestellt werden kann.

Ist ein Verkauf nach Trennung mit oder ohne Makler besser?

Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile, die auch im Trennungsfall offen zu diskutieren sind. Zu beachten sind u. a. Aspekte wie Exposé Erstellung, Vermarktung und Organisation im Vorfeld, Durchführung von Besichtigungsterminen, Vorbereitung des Notartermins, Prüfung des Maklervertrags und Provisionsregelung.

Wenn ein trennungswilliges Paar sich grundsätzlich einig ist und den Verkauf ohne Makler gestemmt bekommt, dann ist die Nutzung einer Plattform zu empfehlen, über die ein professionell erscheinendes Exposé eingestellt werden kann.

Wie sieht ein gutes Exposé für einen Hausverkauf nach Trennung aus?

Gute Fotos mit Anonymisierung persönlicher Gegenstände sollten selbstverständlich sein, genauso wie ein hinreichend genauer und ausführlicher Verkaufstext. Ein Energieausweis ist Pflicht, spätestens zum ersten Besichtigungstermin. Es empfiehlt sich auch, im Vorfeld Grundrisse anzufertigen (lassen), falls keine vorliegen. Das könnte vor allem bei älteren Immobilien der Fall sein. Kontaktdaten sollten leicht zu finden sein, hier ist eine Ansprechperson mit einer Telefonnummer sicherlich verkaufsfördernder als zwei Personen mit zwei Telefonnummern. Kooperation im Sinne des bestmöglichen Verkaufspreises ist angesagt.

Wie kann man Immobilien nach Trennung selbst verkaufen?

Hier empfiehlt sich die Online-Anzeigenschaltung auf einem oder mehreren Portalen, ggf. auch ein Inserat im überregionalen und / oder örtlichen Wochenblatt. Vor Vereinbarung eines Besichtigungstermins sollten die Kaufinteressenten vorselektiert und auf „echte Kontaktdaten/Personen“ überprüft werden.

Was ist wichtig beim Besichtigungstermin?

Auch wenn sich die Trennung rumgesprochen haben sollte, sollte sie kein Thema während der Besichtigung sein, sonst entsteht schnell der Eindruck eines (den angedachten Verkaufspreis unter Druck setzenden) Notverkaufs. Konkret: Falls beide Eigentümer bei den Terminen präsent sind, ist Bemühen um ein kooperatives und angenehmes Auftreten den Kaufinteressenten gegenüber oberstes Gebot.

Es empfiehlt sich, nicht mehr als zwei oder drei Interessenten gleichzeitig einzuladen und auf ausreichend Besichtigungszeit zu achten, da potenzielle Käufer häufig noch Fragen vor Ort stellen. Auch wenn Interessenten im Vorfeld Zugang zu manchen Unterlagen hatten, so ist es wichtig, zum Termin die Verkaufsunterlagen mitzunehmen, falls Einsicht z. B. in Abteilung II des Grundbuchs (Rechte und Lasten) oder andere Dokumente gewünscht wird.

Wie geht es weiter, wenn nach der Trennung ein Käufer für die Immobilie gefunden ist?

Ein Hausverkauf ist erst mit notarieller Beurkundung wirksam. Zunächst wird ein Kaufvertragsentwurf seitens des ausgewählten Notars erstellt, hierfür benötigt der Notar Informationen von Verkäufern und Käufern. Dieser Entwurf ist sorgfältig zu lesen, ggf. sind Korrekturen erforderlich.

Im Notariat selbst wird bei der rechtskräftigen Beurkundung der Immobilienkaufvertrag seitens des Notars Wort für Wort verlesen und muss von jeder Person persönlich oder durch einen Stellvertreter unterschrieben werden. Anschließend ist der Vertrag rechtskräftig.

Es folgt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch, so dass der Käufer nach Kaufpreiszahlung als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann.

Was ist bei der Übergabe an den neuen Eigentümer zu beachten?

Zuletzt steht nach Kaufpreiszahlung die Übergabe der Immobilie an. Empfehlenswert ist das gemeinsame Ausfüllen eines vorbereiteten Übergabeprotokolls, in dem auch Besonderheiten und der Zustand der Immobilie sowie alle Zählerstände für die Nebenkostenabrechnungen vermerkt werden. Das Protokoll sollte selbstverständlich mit Datum von allen Beteiligten unterzeichnet werden. Sämtliche Schlüssel sind zu übergeben. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung ist auf die Information der Hausverwaltung zu achten.

Ein besonders feiner Zug gegenüber Nachbarn ist, wenn sich alle gemeinsam dort verabschieden bzw. vorstellen. So verbleiben insgesamt ein guter Eindruck und kein bitterer Nachgeschmack.