Hausverkauf bei Trennung und Scheidung? – Dann aber bitte mit Gewinn

Wenn sich ein Paar mit Kindern trennt, wünscht sich unmittelbar nach der Trennung regelmäßig das betreuende Elternteil, das gemeinsame Haus zu übernehmen, damit der bisherige Lebensmittelpunkt für die Kinder erhalten bleibt.

Dieser Wunsch ist emotional sehr verständlich. Die Umsetzung ist zumeist allerdings mit hohen finanziellen und psychischen Belastungen verbunden. Banken verzichten ungern auf die Mithaftung des Expartners für Kreditverbindlichkeiten, die Finanzierung muss mit einem Einkommen geschafft werden und es gibt Streit mit dem Expartner, wie viel für den Hausanteil gezahlt werden soll.

Es lohnt sich deshalb nach einer Trennung immer, rational zu überprüfen, ob der Hausverkauf nicht doch die beste Option ist.

Steht der Entschluss zum Verkauf fest, soll das Haus natürlich zum Bestpreis verkauft werden. Im folgenden Gastbeitrag erklärt die Immobiliensachverständige Claudia Rougoor, wie man dieses Ziel am cleversten erreicht.

Wie man nach der Trennung gewinnbringend eine gemeinsame Immobilie verkauft

Ein Gastbeitrag von Dipl.-Ing. Claudia Rougoor, Bauingenieurin und Sachverständige für die Markt- und Beleihungswertermittlung von Immobilien

Dieser Artikel zeigt einige grundsätzliche Aspekte auf, die bei einem Verkauf der gemeinsamen Immobilie zu beachten sind.

Was bedeutet Immobilie bei Trennung gewinnbringend verkaufen?

Zunächst kommt sicherlich der Gedanke an eine potenzielle Wertsteigerung von Haus oder Eigentumswohnung auf, die das Eigenheim in den Jahren seit dem Kauf höchstwahrscheinlich erzielt hat. Es können jedoch auch wertmindernde Randbedingungen vorhanden sein, die eine Wertsteigerung abschwächen:

Suboptimale Lage des Objekts, eingeschränkte Infrastruktur, Instandhaltungsstau.

Gewinnbringend heißt vor allem auch, dass sich das trennende Paar der Situation stellt, nach Lösungen für die Immobilie sucht, einen Entschluss fällt und so an das wichtige Thema Immobilie letztendlich einen grünen Haken setzen kann.

Wann ist der richte Zeitpunkt für einen Hausverkauf bzw. Immobilienverkauf nach Trennung?

Die Entscheidung steht, die Immobilie soll verkauft werden. Es gilt nun, einige Verfahrensschritte zu beachten und gut vorzubereiten, um das bestmögliche Verkaufsergebnis zu erzielen. Das ist nicht unbedingt nur der bestmögliche Verkaufspreis, sondern auch der für die individuelle Situation passende Verkaufszeitpunkt. Hier kommen konjunkturelle und steuerliche Aspekte zum Tragen, ebenso persönliche Gründe. Es gilt dabei, Leerstand so gut es geht zu vermeiden und auch ggf. einen anstehenden Mieterwechsel zu berücksichtigen.

Wie wird der richtige Immobilienwert für einen Verkauf nach Trennung ermittelt?

Eine von vielen Anbietern offerierte Möglichkeit einer kostenlosen und unverbindlichen Online-Immobilienbewertung bietet anhand einiger Parameter der Immobilie einen ersten Schätzwert über einen erzielbaren Verkaufserlös.

Aussagekräftig wird ein Immobilienwert erst über eine professionelle Immobilienbewertung. Mit einer Marktpreiseinschätzung oder einem vollumfänglichen Verkehrswertgutachten erhalten Verkäufer ein auf die spezifischen Merkmale der Immobilie abgestimmten Marktpreis an die Hand. Die Unterschiede liegen hierbei u.a. in der Einholung von Auskünften aus öffentlichen Registern sowie im Umfang der Ausarbeitung. Bei einer einvernehmlichen Trennung mit konstruktiver Herangehensweise mag eine Marktpreiseinschätzung ausreichend sein, in allen anderen Fällen und für die Verwendung des Gutachtens bei Behörden oder Rechtsstreitigkeiten wird ein Verkehrswertgutachten gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und nach § 194 BauGB benötigt. Ein Gutachten hat auch den Vorteil, dass es objektiv und mit unparteiischer Expertise erstellt wird, so dass beim Vorliegen unterschiedlicher Wertvorstellungen beider Beteiligten über das Gutachten eine Einigung erzielt werden kann.

Kommt es doch in einem Gerichtsverfahren zu einer strittigen Einschätzung des Werts der Immobilie, kann ein in Auftrag gegebenes Verkehrswertgutachten herangezogen werden.

Die Vorteile eines Gutachtens zusammengefasst:

• Objektive Bewertung und Ermittlung des Verkehrswerts des Hauses auf der Grundlage von Fakten, Marktanalysen und Erfahrung
• Verhandlungshilfe: Das Gutachten kann als neutrales Dokument bei Verhandlungen zwischen den Parteien unterstützen, einen fairen Kompromiss zu finden
• Gerichtliche Anerkennung: Ein von einer sachkundigen Person erstelltes Gutachten wird von Gerichten in der Regel als verlässliche und unabhängige Quelle akzeptiert.

Welche Verkaufsunterlagen sind für einen schnellen Immobilienverkauf zum Bestpreis nach Trennung wichtig?

Je detaillierter und vollständiger die Zusammenstellung erfolgt, desto besser kann sich ein Kaufinteressent über die Immobilie informieren und zu einer Entscheidung kommen, Rückfragen werden ebenfalls limitiert. Zu beachten ist, dass bei einer Eigentumswohnung bzw. einem vermieteten Objekt weitere Unterlagen hinzukommen.

Eine gute Übersicht gibt mein Ratgeber „Immobilienbewerung“, der hier kostenlos bestellt werden kann.

Ist ein Verkauf nach Trennung mit oder ohne Makler besser?

Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile, die auch im Trennungsfall offen zu diskutieren sind. Zu beachten sind u. a. Aspekte wie Exposé Erstellung, Vermarktung und Organisation im Vorfeld, Durchführung von Besichtigungsterminen, Vorbereitung des Notartermins, Prüfung des Maklervertrags und Provisionsregelung.

Wenn ein trennungswilliges Paar sich grundsätzlich einig ist und den Verkauf ohne Makler gestemmt bekommt, dann ist die Nutzung einer Plattform zu empfehlen, über die ein professionell erscheinendes Exposé eingestellt werden kann.

Wie sieht ein gutes Exposé für einen Hausverkauf nach Trennung aus?

Gute Fotos mit Anonymisierung persönlicher Gegenstände sollten selbstverständlich sein, genauso wie ein hinreichend genauer und ausführlicher Verkaufstext. Ein Energieausweis ist Pflicht, spätestens zum ersten Besichtigungstermin. Es empfiehlt sich auch, im Vorfeld Grundrisse anzufertigen (lassen), falls keine vorliegen. Das könnte vor allem bei älteren Immobilien der Fall sein. Kontaktdaten sollten leicht zu finden sein, hier ist eine Ansprechperson mit einer Telefonnummer sicherlich verkaufsfördernder als zwei Personen mit zwei Telefonnummern. Kooperation im Sinne des bestmöglichen Verkaufspreises ist angesagt.

Wie kann man Immobilien nach Trennung selbst verkaufen?

Hier empfiehlt sich die Online-Anzeigenschaltung auf einem oder mehreren Portalen, ggf. auch ein Inserat im überregionalen und / oder örtlichen Wochenblatt. Vor Vereinbarung eines Besichtigungstermins sollten die Kaufinteressenten vorselektiert und auf „echte Kontaktdaten/Personen“ überprüft werden.

Was ist wichtig beim Besichtigungstermin?

Auch wenn sich die Trennung rumgesprochen haben sollte, sollte sie kein Thema während der Besichtigung sein, sonst entsteht schnell der Eindruck eines (den angedachten Verkaufspreis unter Druck setzenden) Notverkaufs. Konkret: Falls beide Eigentümer bei den Terminen präsent sind, ist Bemühen um ein kooperatives und angenehmes Auftreten den Kaufinteressenten gegenüber oberstes Gebot.

Es empfiehlt sich, nicht mehr als zwei oder drei Interessenten gleichzeitig einzuladen und auf ausreichend Besichtigungszeit zu achten, da potenzielle Käufer häufig noch Fragen vor Ort stellen. Auch wenn Interessenten im Vorfeld Zugang zu manchen Unterlagen hatten, so ist es wichtig, zum Termin die Verkaufsunterlagen mitzunehmen, falls Einsicht z. B. in Abteilung II des Grundbuchs (Rechte und Lasten) oder andere Dokumente gewünscht wird.

Wie geht es weiter, wenn nach der Trennung ein Käufer für die Immobilie gefunden ist?

Ein Hausverkauf ist erst mit notarieller Beurkundung wirksam. Zunächst wird ein Kaufvertragsentwurf seitens des ausgewählten Notars erstellt, hierfür benötigt der Notar Informationen von Verkäufern und Käufern. Dieser Entwurf ist sorgfältig zu lesen, ggf. sind Korrekturen erforderlich.

Im Notariat selbst wird bei der rechtskräftigen Beurkundung der Immobilienkaufvertrag seitens des Notars Wort für Wort verlesen und muss von jeder Person persönlich oder durch einen Stellvertreter unterschrieben werden. Anschließend ist der Vertrag rechtskräftig.

Es folgt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch, so dass der Käufer nach Kaufpreiszahlung als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann.

Was ist bei der Übergabe an den neuen Eigentümer zu beachten?

Zuletzt steht nach Kaufpreiszahlung die Übergabe der Immobilie an. Empfehlenswert ist das gemeinsame Ausfüllen eines vorbereiteten Übergabeprotokolls, in dem auch Besonderheiten und der Zustand der Immobilie sowie alle Zählerstände für die Nebenkostenabrechnungen vermerkt werden. Das Protokoll sollte selbstverständlich mit Datum von allen Beteiligten unterzeichnet werden. Sämtliche Schlüssel sind zu übergeben. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung ist auf die Information der Hausverwaltung zu achten.

Ein besonders feiner Zug gegenüber Nachbarn ist, wenn sich alle gemeinsam dort verabschieden bzw. vorstellen. So verbleiben insgesamt ein guter Eindruck und kein bitterer Nachgeschmack.

Was ist das beste Familienmodell nach der Trennung Residenzmodell, Wechselmodell und Nestmodell im Vergleich.

Wenn sich Eltern trennen oder scheiden lassen, ist eine der ersten Fragen: Wie wollen wir künftig mit unseren Kindern zusammenleben? Familienmodelle haben sich im Laufe der Jahre stark verändert. Es gibt heute viele verschiedene Arten von Familien, die alle unterschiedliche Bedürfnisse haben. Die drei häufigsten Familienmodelle in Deutschland sind das Residenzmodell, das Wechselmodell und das Nestmodell. Dieser Blogartikel beschäftigt sich näher mit diesen drei Modellen, was bei der Entscheidung für ein Modell zu beachten ist, wie der Trend in Deutschland aussieht und was die aktuelle FAMOD-Studie (Familienmodelle in Deutschland) der Universität Duisburg-Essen dazu sagt.

lebResidenzmodell

Das Residenzmodell ist das traditionelle Familienmodell, das seit Jahrzehnten in Deutschland praktiziert wird. Es bedeutet, dass die Kinder dauerhaft bei einem Elternteil leben und sie das andere Elternteil regelmäßig besuchen. Dieses Modell kommt häufig zum Einsatz, wenn sich die Eltern trennen und bereits während des Zusammenlebens der Großteil der Betreuung von einem Elternteil übernommen wurde. Meist ist dies die Mutter.

Wechselmodell

Das Wechselmodell ist eine relativ neue Art der Familienstruktur, die in den letzten Jahren immer häufiger gewählt wird. Hierbei leben die Kinder abwechselnd bei beiden Elternteilen. Unterschieden wird zwischen paritätischem Wechselmodell und asymmetrischem Wechselmodell.

Beim paritätischen Wechselmodell teilen sich die Eltern die Betreuung strikt 50/50. Dies gilt nicht nur für die Aufenthaltszeiten im jeweiligen Haushalt, sondern auch für die übrige Care-Arbeit, wie Arztbesuche, Freizeitorganisation, Lernen für die Schule, neue Sachen organisieren (nicht nur bezahlen), für das Kind mitdenken und alles andere, was im Alltag so anfällt.

Beim asymmetrisches Wechselmodell ist die Aufteilung von Aufenthalt und Care-Arbeit nicht 50/50, sondern ungefähr 70/30.

Die Unterhaltsverpflichtung im paritätischen und im asymmetrischen Wechselmodell unterscheidet sich grundlegend. Im paritätischen Wechselmodell teilen sich die Eltern den Unterhalt entsprechend ihrem jeweiligen Einkommen. Im asymmetrischen Wechselmodell wird grundsätzlich Unterhalt wie im Residenzmodell geschuldet. Lediglich ein kleiner Abschlag durch Abgruppierung in der Düsseldorfer Tabelle ist möglich. Dieser Unterschied ist sehr oft Anlasse für Streit über den genauen Betreuungsanteil.

Nestmodell

Das sogenannte Nestmodell ist eine weitere Möglichkeit der paritätischen Betreuung. Bei diesem Familienmodell bleiben die Kinder in ihrem gewohnten Zuhause und die Eltern leben abwechselnd bei ihnen. Das Familienheim bleibt also das Nest der Kinder. Dieses Modell ist besonders dann nützlich, wenn sich die Eltern nicht im Streit getrennt haben und Ex Partner sich gut verstehen. Aufgrund der hohen Kosten für insgesamt drei Wohnungen (eine gemeinsame Wohnung und zwei getrennte Elternwohnungen) wird es für die meisten Familien allerdings allenfalls eine Übergangslösung sein.

Wie häufig sind diese Familienmodelle in Deutschland und gibt es einen Trend in den letzten Jahren?

Die meisten Trennungsfamilien in Deutschland leben im Residenzmodell, die wenigsten im Nestmodell. Das Wechselmodell ist jedoch in den letzten Jahren immer beliebter geworden.

Daten zu geteilter Betreuung in Deutschland sind sehr begrenzt und sehr alt. Eine Erhebung aus 2005/2006 ergab knapp 5 %. Die Ländervergleichsstudie aus dem Jahr 2010/2011 ergab bereits knapp 10 %. Bei einer Studie des Instituts Allensbach aus 2017 gaben bereits 22 Prozent der Trennungseltern zunächst an, ihre Kinder zu annähernd gleichen Teilen gemeinsam zu betreuen. Allerdings erbrachten spezifische Erläuterungen und Nachfragen, dass nur 15 Prozent der Befragten bestätigten, das Wechselmodell zu praktizieren, und nur in der Hälfte dieser Fälle war das Kriterium einer gleichen Anzahl von Übernachtungen gegeben (Quelle: Gemeinsam getrennt erziehen – BMFSFJ, März 2021, S. 34 f) Auch wenn noch nicht so viele Familien das paritätische Wechselmodell praktizieren, zeigen diese Zahlen, dass das Wechselmodell in Rein- oder Mischform für Trennungsfamilien immer wichtiger wird.

Nach welchen Kriterien sollte man entscheiden, welches Familienmodell das richtige ist?

Die Entscheidung für ein Familienmodell sollte immer individuell getroffen werden und hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z.B. der Entfernung zwischen den Wohnorten der Eltern, dem Alter und den Bedürfnissen der Kinder, der Arbeitssituation der Eltern und ihrer Fähigkeit, die Betreuung der Kinder zu gewährleisten.

Ein weiterer sehr wichtiger Faktor bei der Entscheidung für ein Familienmodell ist die altersgerechte Mitsprache der Kinder. Es ist wichtig, dass sie in die Entscheidung mit einbezogen werden und ihre Meinung gehört wird. Schließlich betrifft es ihr Leben und ihre Zukunft.

Die Kosten können ebenfalls ein entscheidender Faktor sein. Das Residenzmodell ist in der Regel das günstigste, da die Betreuung durch einen Elternteil erfolgt. Das Wechselmodell ist deutlich teurer, da jeder Elternteil eine größere Familienwohnung benötigt und die Kinder möglicherweise längere Strecken zur Schule und in der Freizeit zurücklegen müssen. Offensichtlich das teuerste Wohnmodell ist das Nestmodell. Ein getrenntes Paar entscheidet das Familienmodell sehr häufig zumindest notgedrungen nach finanziellen Fragen.

Viele Eltern haben Bedenken, dass das ständige Pendeln über längere Zeit die Kinder belastet. Diesbezüglich kann die aktuelle FAMOD-Studie Entwarnung geben. Die Studie  ergab zum Wechselmodell, dass es für die teilnehmenden Kinder keine negativen Auswirkungen hatte, im Wechselmodell betreut zu werden. Im Gegenteil, die teilnehmenden Kinder, die im Wechselmodell betreut wurden, fühlten sich insgesamt zufriedener als Kinder im Residenzmodell. Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass jedes Kind individuell ist, dass es keine allgemeingültige Aussage darüber gibt, welches Modell am besten ist und das Wichtigste: An der Studie haben nur Wechselmodellfamilien teilgenommen, bei denen sich die Eltern auf Elternebene noch gut verstanden haben.

Insgesamt hängt die Entscheidung für ein Familienmodell von vielen Faktoren ab, und es gibt kein „richtiges“ oder „falsches“ Modell. Es ist wichtig, dass die Bedürfnisse der Kinder und der Eltern berücksichtigt werden und dass die Entscheidung im besten Interesse aller Beteiligten getroffen wird.

Warum ist es wichtig, die Kinder in die Entscheidung über das Familienmodell einzubeziehen, ohne sie entscheiden zu lassen?

Um Kinder altersgerecht in die Entscheidung für ein bestimmtes Familienmodell einzubeziehen, braucht es viel Einfühlungsvermögen. Kinder dürfen nie das Gefühl bekommen, dass sie zwischen ihren Eltern wählen müssen. Eltern sollten darauf achten, dass sie keinen Loyalitätskonflikt bei ihren Kindern auslösen und Kinder sich nur deshalb für ein striktes 50/50 Modell aussprechen, weil sie denken, dass ihre eigenen Vorstellungen für ihre Eltern ungerecht wären und sie deshalb ihre eigene Meinung nicht äußern.

Um einen Loyalitätskonflikt zu vermeiden, ist es deshalb wichtig, dass die Eltern klarstellen, dass die Entscheidung für ein bestimmtes Modell allein in ihrer Verantwortung liegt und dass die Kinder keine Schuld daran tragen, welches Modell gewählt wird. Es ist deshalb wichtig, die Kinder zu ermutigen, ihre eigene Meinung zu äußern und ihnen gleichzeitig zu versichern, dass ihre Meinung gehört und berücksichtigt wird, aber dass die endgültige Entscheidung letztendlich bei den Eltern liegt.

Wann ist das Wechselmodell keine gute Idee?

Die FAMOD-Studie hat zwar festgestellt, dass sich Kinder im Wechselmodell wohlfühlen. Dies gilt allerdings nicht uneingeschränkt. Es ist deshalb wichtig zu betonen, dass die Studie auch einige kritische Aspekte aufzeigt.

Die Studie hat gezeigt, dass Elternkonflikte belastender sind als äußere Umstände wie der häufige Wechsel zwischen den Haushalten. Es ist daher entscheidend für ein gutes Wechselmodell, dass die Eltern noch miteinander auskommen und in der Lage sind, konstruktiv miteinander zu kommunizieren. Wenn Elternkonflikte bestehen und es zu Streitigkeiten kommt, kann dies zu erheblichen Belastungen für die Kinder führen und die positiven Auswirkungen des Wechselmodells verpuffen.

Zusätzlich kann ein Wechselmodell zu kindeswohlgefährdenden Loyalitätskonflikten führen. Wenn Kinder das Gefühl haben, zwischen ihren Eltern wählen zu müssen oder sie ständig Vermittler zwischen zwei Welten sein sollen, kann dies zu erheblichen emotionalen Belastungen führen. Es ist daher wichtig, dass die Eltern die Bedürfnisse ihrer Kinder berücksichtigen und sicherstellen, dass solche Loyalitätskonflikte nicht entstehen.

Insgesamt zeigt die FAMOD-Studie, dass das Wechselmodell ein vielversprechendes Familienmodell ist, das positive Auswirkungen auf das Wohlbefinden der Kinder haben kann. Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass die Umsetzung des Wechselmodells auch mit einigen Herausforderungen verbunden ist, insbesondere in Bezug auf Elternkonflikte und Loyalitätskonflikte bei den Kindern. Eltern sollten das Wechselmodell nur in Betracht ziehen, wenn sie nach der Trennung in der Lage sind, konstruktiv miteinander zu kommunizieren sowie die Bedürfnisse ihrer Kinder zu berücksichtigen.